Scroll To Top

Specialisten in administratief beheer van kleine en grote VvE’s

Veel gestelde vragen VVE

ADMINISTRATIEF

Een Vereniging van Eigenaren is een rechtspersoon die als doel heeft het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten en zaken van het appartementengebouw. Wettelijk is vastgesteld dat de eigenaren van appartementen binnen een gebouw een Vereniging van Eigenaren vormen.

Op het moment dat u een woning koopt, die onderdeel uitmaakt van een appartementencomplex wordt u automatisch lid van een Vereniging van Eigenaren.

Nee, dit is niet mogelijk zolang u eigenaar bent van het appartement. Op het moment dat u een appartement koopt bent u van rechtswege lid van een Vereniging van Eigenaren. Dit eindigt op het moment dat u uw appartementsrecht overdraagt aan een ander.

Het bestuur wordt door de leden van de VvE in een Algemene Ledenvergadering benoemd en vertegenwoordigt de VvE. Het bestuur van de VvE mag dan ook beslissingen nemen namens de VvE en is direct betrokken bij beslissingen die de VvE aangaan. De reglementen van de VvE bepalen de bevoegdheden van het bestuur.

Wat is de taak van VVEAdministratiefBeheer.nl en wat is de taak van het bestuur?
Het bestuur is belast met het dagelijks beheer van de Vereniging van Eigenaren.

Binnen uw VvE dient een aantal zaken goed te zijn geregeld. Veel van deze zaken kunnen door VVEAdministratiefBeheer.nl worden verzorgd. De taken die VVEAdministratiefBeheer.nl voor uw VvE verricht, zijn vastgelegd in de Beheerovereenkomst. Alle taken die niet in deze Beheerovereenkomst vastgelegd zijn of afgesproken zijn ten tijde van de Vergadering van Eigenaren, dienen door het bestuur dan wel door u als eigenaar zelf ten uitvoer worden genomen.

Het bestuur van de VvE is belast met zaken rondom leefbaarheid. Uiteraard zijn alle eigenaren gezamenlijk verantwoordelijk voor het leefbaar houden van het complex.

De kascommissie voert de controle over de financiële uitgaven – in opdracht van de vergadering – van de Vereniging van Eigenaren.

Een keer per jaar zal er een Algemene Leden Vergadering worden uitgeschreven. Indien er onvoldoende stemmen aanwezig zijn om rechtsgeldige besluiten te nemen zal (afhankelijk splitsingsakte) er een tweede vergadering uitgeschreven worden, die vervolgens alsnog, door middel van meerderheid van de dan aanwezige stemmen, rechtsgeldige besluiten kunnen nemen. Daarnaast kan er door de leden een extra vergadering uitgeschreven worden.

Ja, dat mag. U kunt een ander persoon machtigen om in uw plaats op de vergadering te verschijnen. Deze persoon zal wel een door u getekende volmacht naar de vergadering mee moeten nemen als bewijs dat u deze persoon gemachtigd heeft. Onder de standaarddocumenten op uw eigen VvE pagina vindt u een volmacht formulier.

Een huishoudelijk reglement kan een nuttige aanvulling zijn op de splitsingsakte. In het huishoudelijk reglement staan regels over het gebruik van de gemeenschappelijke ruimten. Als er geen huishoudelijk reglement is, gelden de bepalingen van de splitsingsakte.

Ja, alle regels die in een Huishoudelijk Reglement vernoemd staan en door de vergadering zijn vastgesteld zijn wettelijk. Het Huishoudelijk Reglement mag echter niet de splitsingsakte of het wetboek tegenspreken. Leden kunnen dus gedwongen worden zich aan de regels te houden.

Nee, dat is niet nodig. Dit zal namelijk de notaris voor u doen. De notaris zal daarnaast vragen hoe hoog het aandeel in reservefonds is, wat de servicekosten van de woning bedragen en of er een achterstand in betaling is.

VVEAdministratiefBeheer.nl werkt met het softwaresysteem Twinq. Via https://dgadministratiekantoor.twinq.nl kunt u met uw gebruikersnaam en wachtwoord inloggen. Dit systeem geeft u de mogelijkheid om de meest recente informatie over u VvE te verkrijgen. U vindt hier onder meer contactgegevens van het bestuur en VVEAdministratiefBeheer.nl contracten, begrotingen, notulen, Akte van Splitsing, Huishoudelijk Reglement en vele zaken meer.

Door middel van het zenden van een e-mail naar vve-beheer@dgadministratiekantoor.nl kunt u een verzoek indienen tot het opnieuw verkrijgen van deze gegevens. Graag uw naam, adres en indien u dit weet het VvE-nummer vermelden in uw e-mail, dan kunnen wij u het beste helpen.

 

JURIDISCH

Als u een appartement koopt, koopt u eigenlijk een deel van een appartementencomplex. Dit heet in juridische termen: appartementsrecht. Door het kopen van een appartement heeft u het exclusieve recht van gebruik van uw eigen appartement. Ook heeft u het recht op gebruik van de gemeenschappelijke onderdelen van het complex, zoals bijvoorbeeld trappenhuis, lift of binnentuin.

Als alle losse appartementen afzonderlijk ingeschreven staan bij het Kadaster, is het gebouw gesplitst. Door de splitsing kunnen de afzonderlijke appartementen verschillende eigenaren hebben. Hoe het gebouw is opgesplitst is vastgelegd in de splitsingsakte met een splitsingstekening.

De splitsingsakte bevat een omschrijving van het appartementencomplex en de afzonderlijke appartementsrechten. Ook staat er een splitsingstekening in, waarop de grenzen staan tussen de verschillende appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten.
In de splitsingsakte staat ook voor welk deel u moet bijdragen aan gezamenlijk onderhoud. Het bepaalt ook het stemgewicht per appartement.
De splitsingsakte is een deel van het splitsingsreglement. De akte wordt opgesteld door een notaris en is ingeschreven in het Kadaster. Daar kunt u de akte ook opvragen.

Sinds de wetswijziging in 2008 is unanimiteit om de splitsingsakte te wijzigen niet meer nodig. Een meerderheid van 4/5 deel van de stemmen is voldoende. Als er een wijzigingsbesluit op de agenda staat, moet de vergaderoproep wel aan bepaalde eisen voldoen zodat iedere eigenaar weet dat er een belangrijk besluit op de agenda staat. En wie het met een (bij meerderheid genomen) besluit toch niet eens is, kan binnen drie maanden aan de rechter vragen het besluit te vernietigen.

Het splitsingsreglement vormt de statuten van de Vereniging van Eigenaren (VvE). In dit reglement staan de rechten en plichten voor de VvE en haar leden.

 

SERVICEKOSTEN

U betaalt maandelijkse VvE bijdrage ten behoeve van uw eigen VvE. De gelden komen binnen op de eigen rekening van de VvE. De maandelijkse bijdrage is gebaseerd op de begroting. Deze begroting bevat de te verwachten kosten die de VvE in een jaar gaat maken, als onder meer kosten voor verzekering, sparen voor onderhoud, reparatieverzoeken en meer. De begroting van uw VvE vindt u terug op Twinq.

De servicekosten zijn opgebouwd uit kosten voor dagelijkse uitgaven van de VvE, zoals reparaties, verzekeringen en energiekosten. Een ander deel van de bijdrage wordt gereserveerd voor uitgaven in de toekomst, zoals schilderwerk en vervanging van bijvoorbeeld een dak of fundering. De hoogte van de servicekosten wordt vastgesteld op de jaarlijkse Algemene Leden Vergadering d.m.v. een rechtsgeldig genomen besluit.

Jaarlijks besluit de Vergadering van Eigenaren over de maandelijkse bijdrage. De Vergadering van Eigenaren kan altijd besluiten de maandelijkse bijdrage naar beneden toe bij te stellen, maar veelal is dit geen verstandig besluit. Met een goede onderbouwing is de bijdrage naar beneden toe bij te stellen.

Een MJOP is een document/planning waarin het te verwachten onderhoud van de Vereniging van Eigenaren/ het gebouw geregeld wordt. Op te stellen overigens door een extern bouwkundig bureau.

Hieruit is te herleiden welke onderhoudswerkzaamheden op termijn plaats kunnen vinden en wat de kosten daarvan kunnen bedragen om te komen tot een realistisch spaarbedrag.

Dit kunt u zien in de MeerJarenOnderhoudsPlan, afgekort MJOP. Deze MJOP vindt u terug via de eigenarenpagina Twinq. Via https://dgadministratiekantoor.twinq.nl  kunt u met uw gebruikersnaam en wachtwoord inloggen.

Ja, u bent wettelijk verplicht uw servicebijdragen iedere maand te betalen. Betaling dient plaats te vinden uiterlijk op de eerste dag van de maand waarop de bijdrage betrekking heeft.

Indien niet of niet volledig wordt betaald ontstaat een achterstand. Bij constatering van een betalingsachterstand wordt eerst een herinnering verstuurd (kosteloos). Na de eerste herinnering volgen nog een tweede en derde aanmaning (niet kosteloos). De derde brief is tevens een laatste waarschuwing waarin zal worden gemeld dat bij uitblijven van betaling op uw kosten een incassobureau wordt ingeschakeld.

 

VERZEKERING

De VvE is verplicht een opstal en WA verzekering af te sluiten.

Daarnaast kan de VvE ervoor kiezen om een bestuursaansprakelijkheidsverzekering, een rechtsbijstandverzekering, een glasverzekering en een ongevallenverzekering afsluiten.

Ja dat kan. Het casco (het geraamte) van het gebouw is verzekerd tegen brand, water en/of stormschade via de opstalverzekering. Indien een eigenaar extra voorzieningen heeft aangebracht die als aard- en/of nagelvast kunnen worden beschouwd, dan kan een eigenaar dit extra bij verzekeren. Gedacht kan worden aan een luxe keuken, toilet of badkamer; het zogenaamde eigenarenbelang.

 

SLAPENDE VVE

Als er geen vergaderingen worden gehouden en er geen geld opzij wordt gezet voor (groot) onderhoud en beheer van gemeenschappelijke ruimtes, is er sprake van een slapende Vereniging van Eigenaren (VvE).

Het gevolg van een slapende VvE is dat de gemeenschappelijke ruimtes, trappenhuizen en liften weinig of geen aandacht krijgen.

De gemeente kan de VvE van een slecht onderhouden complex aanschrijven over het achterstallig onderhoud. De VvE moet dan om het onderhoud alsnog doen. Dat leidt er meestal toe dat de leden van de VvE opeens een enorm hoge bijdrage moeten doen. Komt de VvE na de aanschrijving door de gemeente niet zelf in actie, dan laat de gemeente het onderhoud zelf uitvoeren. De kosten worden dan alsnog verhaald op de VvE.

Uit onderzoek van Vereniging Eigen Huis is gebleken dat banken geen hypotheek meer verstrekken voor aankoop van een appartement wanneer er sprake is van een slapende Vereniging van Eigenaars (VvE). Logisch ook: de financiële crisis is immers grotendeels een gevolg van onvoldoende onderpand bij leningen. En achterstallig onderhoud heeft nu eenmaal een desastreus effect op de waarde van vastgoed.

Activeren slapende VvE's

Het komt nogal eens voor dat een VvE door uiteenlopende redenen niet actief is. Hierdoor kan bijvoorbeeld noodzakelijk onderhoud in gevaar komen, de financiële administratie kan een reden van zorg zijn, of het gebouw zou on(der)verzekerd kunnen zijn. Daardoor loopt de kwaliteit van het gebouw achteruit en daalt de waarde. Wij hebben de ervaring om uw VvE op een snelle en slagvaardige manier weer nieuw leven in te blazen.

 

OVERIG

Ja, iedere VvE dient ingeschreven te zijn bij de Kamer van Koophandel. Indien een VvE niet ingeschreven staat loopt de VvE het risico op een boete. Uiteraard kan VVEAdministratiefBeheer.nl uw VVE hierbij assisteren.

Om een algemeen beeld te krijgen wat onderdeel van de VvE is of niet, kan de volgende algemene stelregel worden gehanteerd:
“Als een eigenaar met zijn rug tegen de balkon/terrasdeur aan gaat staan, behoort alles wat hij voor zich ziet, tot aan de appartementsvoordeur, tot het privé deel”.

Voorgaande betekent dat het meeste onder de VvE valt. In de Akte van Splitsing staat exact omschreven wat onder de VvE valt en wat onder privé-eigendom valt.

VVEAdministratiefBeheer.nl is uw VvE Beheerder en informeert/adviseert de leden van de Vereniging aangaande zaken welke afgesproken zijn in de Vergadering van Eigenaren. VVEAdministratiefBeheer.nl heeft geen bezit in de VvE en kan daarom ook geen besluiten nemen of iets wel of niet mag. De Vergadering van Eigenaren kan u toestemming verlenen over specifieke verzoeken.

Het merendeel van het appartementencomplex behoort tot de VvE. Indien u wijzigingen aan gaat brengen aan de gemeenschappelijke delen (architectonisch uiterlijk, draagmuren, kozijnen en buitenwanden, dak, balkon, etc.) dient u hiervoor toestemming te vragen aan de Vergadering van Eigenaren. De Vergadering van Eigenaren kan deze plannen afkeuren, zij kan de plannen ook goedkeuren maar hier voorwaarden aan stellen. Deze voorwaarden kunnen divers zijn, maar hebben in de meeste gevallen betrekking op het onderhoud voor de toekomst.

De kozijnen en de beglazing zijn eigendom van de VvE. U mag daarom niet zonder toestemming van de VvE iets veranderen.

U bent vrij om een schotel vrijstaand binnen de erfgrens op het balkon te plaatsen.
Op het moment dat u deze aan de gevel wilt bevestigen dient u hier toestemming van de Vergadering van Eigenaren te vragen.

Bij het indienen van uw belastingaangifte dient u het aandeel in het reservefonds van uw appartementsrecht op te geven als vermogen in box 3.

VVEAdministratiefBeheer.nl is een initiatief van Duijnstee & Grundeken Administratiekantoor B.V. Benoordenhoutseweg 23 te 2596 BA Den Haag 070-2210043.